Les Sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) sont des placements défiscalisés qui permettent à toutes personnes qui souhaitent investir dans la pierre de le faire sans gérer directement un bien : c’est ce qu’on appelle la pierre papier. Ce type d’investissement s’adresse aux personnes qui ne souhaitent pas gérer directement un bien immobilier, mais qui veulent bénéficier d’une réduction d’impôt.
L’inconvénient majeur de ce type de placement est que les rendements sont faibles et il faudra conserver vos parts pendant au moins 9 ans, faute de quoi l’avantage fiscal sera remis en cause. Ce qui fait que ce type de placement est peu liquide.
Les SCPI Scellier permettent d’investir dans le neuf, dans des zones géographiques où le marché locatif est tendu avec des loyers plafonnées Les SCPI Malraux permettent d’investir des fonds dans les logements anciens qui présentent un caractère historique situés en général en ville. Pour éviter de perdre votre argent, il faut bien choisir son SCPI car les arnaques dans ce type de montage sont fréquents (Zone sinistrés, logement qui a du mal à être loué etc.)
Malgré tout, les SCPI présentent quand même des avantages : Mutualisation des risques, réduction d’impôt, facilité d’achat de part (par exemple 600 euros pour scellier) Cependant, pour bénéficier de l’avantage fiscal, cette opération doit rentrer dans le cadre de votre gestion de patrimoine privé. Autrement dit, vous ne pouvez pas souscrire à des parts pour le compte de votre société. Pour les SCPI scellier, on peut toute de même faire des souscriptions via une société civile non imposable, mais le revenu des immeubles doivent être imposé dans la catégorie de revenu foncier. La réduction ne concerne que les souscriptions en numéraire au capital fixe, les augmentations ultérieures de capital fixe, les titres souscrits en pleine propriété et le démembrement du décès d’un conjoint ou d’un partenaire de pacs.
Le montant de souscription doit être entièrement investi dans les 18 mois qui suivent la fin de souscription. De plus, la société de gestion doit louer les biens acquis – pour une durée au moins de 9 ans – 12 mois après l’acquisition des biens. Mais il faut conserver les part jusqu’à la fin de l’engagement de location.
Réduction d’impôt Scellier
La souscription faite jusque le 31/12/2012 permet une réduction d’impôt scellier. Les 95% du montant financent les habitations de la zone A, B1, B2 et C de certaines communes. Mais la société de gestion doit respecter les conditions de location appliquée au régime scellier dans les investissements directs.
Le calcul de réduction se fait à partir du montant du 31/12. Le montant de la souscription est au maximum de 300.000€/an. S’il y a des souscriptions en division, la réduction est calculée sur le montant de la souscription réduite. Le taux est de 25%, 15% et 10% pour les logements acquis respectivement en 2010, 2011 et 2012, sauf les bâtiments basses qui sont à 20% et 25% s’ils sont acquis respectivement en 2011 et 2012.
La réduction est valable pour l’année de la souscription. Si le montant de la réduction est supérieur à impôt à payer, le solde est imputé sur l’impôt, mais le logement doit être toujours loué. Il y a une réduction supplémentaire de 2%/an (pendant 6ans au maximum), s’il l’on conserve toujours les titres. Il ya également 30% de réduction spécifique si le logement est loué dans le secteur intermédiaire.
Réduction d’impôt Malraux
Si le montant de souscription consiste à restaurer les logements, la société peut bénéficier d’une réduction d’impôt. 30% du montant consiste à acheter les immeubles et 65% sont consacré aux dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt. Les dépenses de revenu foncier ne changent pas
La réduction est calculée à partir de la fraction de la souscription réservée aux dépenses des travaux qui sont au maximum à 100.000€/an Le taux est de 30% pour les immeubles de protection et 40% pour ceux du secteur sauvegardé. La réduction de deux types d’impôt ne peut pas être appliquée si les conditions du régime exigées ne sont pas respectées.